Verlust von Immobilien im Todesfall?
Erbschaftssteuer zwingt Erben zur Veräußerung Ihrer Immobilie(n)!?
Was Sie als Eigentümer einer Immobilie beachten sollten, wenn Sie diese Immobilie im Falle des Todes Ihrer Familie erhalten wollen?
Forderungen von
- Miterben und
- Pflichtteilsberechtigten und schließlich:
Forderungen des
- Erbschaftssteuer – Finanzamtes
All dies kann dazu führen, dass der überlebende Ehegatte oder die Kinder sonstige gesetzliche oder testamentarische Erben zur Veräußerung der Immobilie gezwungen wird.
Wird auf eine geplante erbrechtlichen Gestaltung verzichtet, können Ansprüche in Höhe von ggf. mehreren 100T € zu Lasten der Erben drohen. Insbesondere in Bezirken die besonders von der Steigerung der Grundstückwerte und Immobilien profitiert haben. Also Großstädte wie München, Augsburg, Ingolstadt, aber auch ganze (z.B.: Region südlich von München (Ammersee, Wörthsee, Pilsensee, – Landsberg am Lech). Dort soll ein Einfamilienhaus zwischenzeitlich durchschnittlich einen Verkehrswert von 1, 0 Millionen Euro deutlich überschreiten.
Da die Zeiten, in denen das Finanzamt als Bemessungsgrundlage des im Nachlass-Vermögen befindlichen Grundbesitzes nicht mehr nach dem Feuer- Versicherungswert, sondern nach dem realen Verkehrswert bestimmt, können zu Lasten der Erben ggf. unerwartet hoher Anfall von Erbschaftssteuer drohen. Zwar existieren Befreiungen für den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner gem. §13 Abs.1 Nr. 4 a ErbSTG. Aber auch hier ist einerseits die Frage der Dauer der Nutzung und das anschließende Schicksal der Immobilie „im Auge zu halten“.
Der Erbschaftssteuerfreibeträge wurden jedenfalls (im Einzelfall) ggf. eben nicht der Erhöhung der Immobilienpriese angepasst.
Die Konsequenz ist aber auch abseits der steuerlichen Fragestellungen (oder auch parallel hinzutretend), dass sich im Fall der Fälle
- Ansprüche aus Vermächtnis oder Pflichtteilsrecht zu Lasten der und sogar hinzutretend ggf. so erhöhen, dass wie von manch verantwortungsvoll „vererbenden Elternteil angedacht zu Nichte machen j können.
- So droht im Fall der Fälle eben ein Szenario, dass angesparte Rücklagen aus Bar- u. Sparvermögen zur Befriedung von Ansprüchen aus Pflichtteilsrecht, Vermächtnis oder der Verpflichtung zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen überschreiten.
- Die ggf. schlimmste Folge aus Perspektive des Verfügenden, dass mit dem Erwerb der Immobilie begünstige Kind, (oder Ehegatte) muss den zugewandten Grundbesitz veräußern.
Der durchschnittliche deutsche Immobilienbesitzer hätte sich dies für sich selbst und seine Nachkommen so nicht gewünscht.
Von den Grundstückspreissteigerungen profitieren im Regelfall nur Makler und Bauunternehmer, deren Gewinnerwirtschaftung durch (wiederholten) An- und Verkauf hierdurch optimiert ermöglicht ist. Für denjenigen, der ein Haus erworben hatte, um die eigene Wohnsituation und die seiner Familie abzusichern, stellen sich heute neue Herausforderungen, die sich in dieser Art und Weise jedenfalls dem Eigentümer eines Einfamilienhauses in der Vergangenheit so nicht gestellt haben.
Die „bittere Realität“ ist, dass so manch eine Witwe oder Wittwer, welche z.B. in guter Absicht als Alleinerbe eines sog. Berliner Testamentes eingesetzt ist, nach dem Tod des geliebten Ehegatten vor ganz erheblichen wirtschaftlichen Belastungen stehen kann.
Gerade Hauseigentümer in bevorzugten und damit kostspieligen Wohngegenden oder strukturstarken Gebieten stellen fest, dass sich der Wert des Eigenheims seit der Anschaffung nicht selten mehr als verdoppelt hat. Für ein vor 25 Jahren für 500.000,00 DM gekauftes Anwesen ist heute nicht selten ein Verkehrswert von 750.000 € – 1,2 Mio. Euro oder mehr festzustellen (nachzulesen u.a. hier: Immobilienmarktbericht Bayern 2020 der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Freistaat Bayern).
Hat solch ein Hauseigentümer mit einem Haus, welches heute zwischen 900T € (Alternative 1) und 1,2 Mio. € (Alternative 2) wert ist, zum Beispiel seinen Ehegatten als Alleinerben eingesetzt und hinterlässt neben den Ehegatten noch 2 Kinder drohen folgende Kosten und Verbindlichkeiten nach dem Tod, wenn kostensparend, so wie dies in Bayern und ganz Deutschland lange Zeit „Mode war“ ein Berliner Ehegattentestament errichtet wurde:
Ansprüche auf Pflichtteilsrecht für die Kinder, ausgehend von der gesetzlichen Erbfolge und dem gesetzlichen Pflichtteilsrecht:
Jedes Kind hat gegenüber dem überlebenden Ehegatten einen Anspruch auf Pflichtteilsrecht, also einen Anspruch auf Zahlung i.H. der Hälfte des gesetzlichen Erbteils:
Anspruch auf Pflichtteilsrecht eines Kindes: 112.500,00 € – 150.000,00 €
Summe der Ansprüche beider Kinder:
- Kosten pflichtteilsberechtigter Kinder: 225.000,00 € – 300.000,00 €
Dies, wenn der gesamte Nachlasswert aus einem Vermögen i.H.v. 900T € (Alternative 1) oder 1,2 Mio. € (Alternative 2) bestand.
Da im Regelfall ein Wohnhaus (anders als im Fall von Kapitalanlagen) angeschafft wurde, um den Wohnbedarf (lebenslänglich) abzudecken und somit vom „Grundbesitz nicht abgebissen werden kann“, besteht also durchaus eine Situation, die nicht wenige Betroffene dazu bringen sollte ggf. erbrechtliche Regelungen zu überdenken und sachkundig überprüfen zu lassen.
Hat im unserem Beispielsfall der Ehegatte, der überlebt, auch keine Forderung auf Ausgleich des Zugewinns nach dem Todesfall, welche erbschaftssteuerrechtlich zu berücksichtigen wäre, besteht gerade heute die zusätzliche Gefahr, dass die
- Erbschaftssteuer „zuschlägt“.
Galt früher für die Frage der Besteuerung der sogenannte Brandversicherungswert, legt das Finanzamt heute den tatsächlichen Verkehrswert der Besteuerung zu Grunde.
Der derzeitige Freibetrag für Erbschaftssteuer des Ehegatten liegt bei 500.000,00 €, sodass wenn der Verstorbene Alleineigentümer des Hauses war, der überlebende Ehegatte, der als Alleinerbe im Berliner Testament begünstigt wurde, ein Nachlassvermögen wie folgt erwirbt:
Alter- Alter-
native 1 native 2
900 T € – 1,2 Mio. €
abzgl. der beiden Ansprüche auf Pflichtteilsrecht der enterbten Kinder:
– 225T € – 300T €, verbleiben
= 675T € = 900T €.
Ausgehend von einem Freibetrag i.H.v. 500T € des überlebenden Ehegatten, verbleiben:
175T € bzw. 400T € abzgl.
Versorgungsfreibetrag (anlässlich des Todes):
– 180T € – 180 T€ (geschätzt, kann auch niedriger oder höher liegen: Nämlich ausgehend
von 256 T€ gekürzt um Kapitalwert v. den nicht der Erbschaftssteuer
unterliegenden Anspr. auf Altersrente § 17 ErbStG) verbleit an zu
versteuerndes Nachlass-Vermögen:
– 5T € 220T €
bei einem Steuersatz für die Erbschaftssteuer des überlebenden
Ehegatten von 7 % bzw. 11 %[3]
fällt dann noch Erbschaftssteuer i.H.v.:
Alter- Alter-
native 1 native 2
0,00 € bzw. 24.400,00 € an. Womit nach dieser Beispielrechnung der überlebende Ehegatte dann im Fall der
Alternative 1) insgesamt:
230.000,00 € an Kosten (Erbschein, Pflichtteilsrecht im Fall von 2 Kindern) und
im Fall der Alternative 2) insgesamt:
330.000,00 € an Kosten (Erbschein, Pflichtteilsrecht im Fall von 2 Kindern und Erbschaftsteuer)
Auch wenn diese Rechnung stark verkürzt ist und zum Beispiel nicht Freibeträge berücksichtigt, die aufgrund des Zugewinnausgleichs[4] von Todes wegen[5] auch im Rahmen der Erbschaftssteuererklärung nicht vergessen werden sollten, ebenso auch Beerdigungskosten, oder sonstige Todesfallkosten (wie Erbschein etc…)
Sollte die obige Beispielsrechnung zum Nachdenken anregen und gerade bei umfangreichen Vermögen , oder wertvollen Grundbesitz zu einer Überprüfung durch einen
- versierten Rechtsanwalt führen.
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Ich wünsche Ihnen und Ihrer Rechtsache nur eins: Das Allerbeste
Martin Josef Haas
Rechtsanwalt, auch Fachanwalt für Bank- u. Kapitalanlagerecht.
________ Fußnoten:
[1] Im Gesetz über die Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG) sind unter anderem die Erbscheingebühren geregelt. Dort werden in § 34 die sogenannten einfachen Wertgebühren (1,0-Gebühr) abhängig vom Nachlasswert (Geschäftswert) in einer Tabelle definiert. Für die Erteilung eines Erbscheins wird ein 1,0-Satz erhoben. Für die Beurkundung der meist erforderlichen eidesstaatlichen Versicherung wird ein weiterer 1,0-Satz fällig.
Anzahl einfacher Wertgebühren für…
die Erteilung des Erbscheins 1,0 Wertgebühren
die Beurkundung der eidesstaatlichen Versicherung 1,0 Wertgebühren
[2] nur wenn handschriftliches Berliner Ehegatten – Testament. Bei notariellem Testament wird Erbschein im Regelfall nicht benötigt.
[3] Steuersatz ist abhängig von der jeweiligen Höhe um welche wertmäßig der Freibetrag überschritten ist auch, je nach Steuerklasse wesentlich höher als die im Rechenbeispiel genannten 11 % !
[4] Nach § 5 Abs. 1 S. 1 ErbStG soll der Betrag steuerfrei bleiben, den der überlebende Ehegatte bei güterrechtlicher Abwicklung der Zugewinngemeinschaft (§ 1371 Abs. 2 BGB) als (fiktive) Ausgleichforderung geltend machen könnte (Brüggemann/Stirnberg, Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, 9. Aufl. 2012, S. 319). – Womit also fiktiv eine steuerfrei zu stellende Ausgleichsforderung zu ermitteln und der vollständigen Berechnung zu Grunde zu legen ist.
[5] Die Zugewinnausgleichsforderung von Todes wegen gilt zu Gunsten des überlebenden Ehegatten, der Erbe bzw. Vermächtnisnehmer wird nicht als Erwerb im Sinne des § 3 ErbStG.
