Viele Rentner besitzen ein Haus, ein Mehrfamilienanwesen oder sonstigen wertvollen Grundbesitz. Häufig liegt ein erheblicher Teil des gesamten Vermögens in der Immobilie, während die laufenden Einkünfte im Wesentlichen aus der gesetzlichen Rente, einer Betriebsrente oder einzelnen Mieteinnahmen bestehen.

Die Eigentümer sind damit auf dem Papier vermögend, verfügen im Alltag aber nur über begrenzte Liquidität. Gleichzeitig möchten sie möglichst lebenslang in ihrer vertrauten Umgebung wohnen, ihre Versorgung im Alter sicherstellen und vermeiden, dass das Grundstück später ungeordnet unter mehreren Erben aufgeteilt oder unter Zeitdruck verkauft werden muss.

Für eine sinnvolle Gestaltung ist regelmäßig keine komplizierte Gesellschaft oder Stiftung erforderlich. Häufig kann bereits eine sorgfältig vorbereitete privatrechtliche Vereinbarung, insbesondere ein notarieller Überlassungsvertrag, die wesentlichen Ziele erreichen.

Entscheidend ist jedoch, dass nicht nur die steuerliche Übertragung betrachtet wird. Vorrangig muss geklärt werden, wie der bisherige Eigentümer nach der Übertragung wirtschaftlich, rechtlich und persönlich abgesichert bleibt.

Das typische Problem: Vermögen ist vorhanden, aber im Grundstück gebunden

Eine Immobilie kann einen Wert von mehreren Hunderttausend Euro haben. Dieser Wert steht dem Eigentümer jedoch nicht ohne Weiteres zur Finanzierung seines Lebensunterhalts zur Verfügung.

Gleichzeitig entstehen laufende und teilweise erhebliche Belastungen, etwa durch:

• Instandhaltung und Reparaturen,
• Grundsteuer und Versicherungen,
• energetische Sanierungen,
• altersgerechte Umbauten,
• Pflege- und Betreuungskosten,
• außergewöhnliche Maßnahmen an Dach, Heizung oder Fassade.

Die zentrale Frage lautet daher nicht lediglich, wem das Grundstück später gehören soll. Zu prüfen ist vielmehr, welche Gestaltung die Interessen des bisherigen Eigentümers dauerhaft schützt.

Eigentum behalten und den Nachlass regeln

Die einfachste und rechtlich sicherste Lösung kann darin bestehen, das Grundstück zunächst im eigenen Eigentum zu behalten.

Der Eigentümer bleibt vollständig verfügungsberechtigt. Er kann das Objekt selbst nutzen, vermieten, verkaufen oder zur Finanzierung späterer Kosten belasten.

Die Vermögensnachfolge kann durch Testament oder Erbvertrag vorbereitet werden. Ergänzend sind regelmäßig eine Vorsorgevollmacht und gegebenenfalls eine über den Tod hinaus geltende Vollmacht sinnvoll, damit eine Vertrauensperson auch bei Krankheit, Geschäftsunfähigkeit oder nach dem Tod handlungsfähig bleibt.

Diese Lösung bietet maximale Flexibilität. Sie kann allerdings dazu führen, dass erst im Erbfall über das Grundstück entschieden wird. Bei mehreren Erben entsteht möglicherweise eine Erbengemeinschaft, deren Mitglieder unterschiedliche Interessen verfolgen.

Übertragung auf Kinder mit lebenslangem Nießbrauch

Eine häufig geeignete Gestaltung besteht darin, das Grundstück bereits zu Lebzeiten auf ein Kind oder einen anderen vorgesehenen Nachfolger zu übertragen und sich gleichzeitig einen lebenslangen Nießbrauch vorzubehalten.

Der Nießbrauch ermöglicht es dem bisherigen Eigentümer grundsätzlich,

• die Immobilie weiterhin selbst zu bewohnen,
• sie ganz oder teilweise zu vermieten,
• die Mieteinnahmen zu erhalten,
• über die laufende Nutzung wirtschaftlich zu bestimmen.

Das Eigentum geht zwar auf den Erwerber über. Der bisherige Eigentümer behält jedoch den wesentlichen wirtschaftlichen Nutzen.

Diese Gestaltung kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn mehrere Wohnungen vorhanden sind oder nicht ausgeschlossen werden kann, dass der bisherige Eigentümer später in eine kleinere Wohnung oder in eine Pflegeeinrichtung umzieht. Die Immobilie kann dann gegebenenfalls vermietet werden, während die Mieteinnahmen weiterhin zur Finanzierung des Lebensunterhalts oder der Pflegekosten verwendet werden.

Wohnungsrecht oder Nießbrauch?

Ein Wohnungsrecht ist regelmäßig enger als ein Nießbrauch.

Es sichert vor allem das Recht, bestimmte Räume oder ein Gebäude selbst zu bewohnen. Eine Vermietung und die Vereinnahmung der Mieten sind bei einem bloßen Wohnungsrecht häufig nicht oder nur eingeschränkt möglich.

Ein Wohnungsrecht kann deshalb ausreichen, wenn ein Rentner sicher bis zu seinem Lebensende in einem bestimmten Einfamilienhaus wohnen möchte.

Ein Nießbrauch ist häufig flexibler, wenn:

• vermietete Einheiten vorhanden sind,
• Mieteinnahmen erzielt werden,
• ein späterer Auszug nicht ausgeschlossen werden kann,
• die Immobilie auch nach einem Umzug Einnahmen für den bisherigen Eigentümer erwirtschaften soll.

Welche Lösung vorzugswürdig ist, hängt von der Nutzung des Grundstücks, der familiären Situation und der wirtschaftlichen Absicherung des Eigentümers ab.

Übertragung gegen monatliche Rente

Benötigt der bisherige Eigentümer zusätzliche laufende Einkünfte, kann die Übertragung mit einer monatlichen Rentenzahlung verbunden werden.

Der Erwerber verpflichtet sich beispielsweise, lebenslang einen bestimmten Betrag zu zahlen. Eine solche Verpflichtung sollte nicht nur im Vertrag erwähnt, sondern möglichst auch grundbuchlich abgesichert werden.

Zu regeln sind insbesondere:

• Höhe und Fälligkeit der monatlichen Zahlung,
• Anpassung an die Geldentwertung,
• Dauer der Zahlungsverpflichtung,
• Fortzahlung an einen überlebenden Ehegatten,
• Folgen eines Zahlungsverzugs,
• Sicherung im Grundbuch,
• Behandlung bei Verkauf oder Belastung des Grundstücks.

Eine bloße familiäre Zusage, die Eltern später zu unterstützen, genügt bei einem erheblichen Immobilienwert regelmäßig nicht. Die Versorgung muss verbindlich, nachvollziehbar und notfalls durchsetzbar ausgestaltet werden.

Schenkung, Verkauf oder gemischte Übertragung

In vielen Fällen ist weder eine reine Schenkung noch ein vollständiger Verkauf die beste Lösung.

Häufig kommt eine gemischte Gestaltung in Betracht. Der Erwerber erhält das Grundstück und übernimmt im Gegenzug beispielsweise:

• bestehende Darlehen,
• eine Einmalzahlung,
• eine monatliche Rente,
• größere Instandhaltungsmaßnahmen,
• laufende Grundstückskosten,
• bestimmte Unterstützungsleistungen.

Soweit der Wert des Grundstücks die vereinbarten Gegenleistungen übersteigt, liegt wirtschaftlich regelmäßig eine teilweise unentgeltliche Übertragung vor.

Die Bezeichnung des Vertrages ist dabei nicht entscheidend. Maßgeblich ist, welchen Wert der Erwerber erhält und welche Gegenleistungen er tatsächlich übernimmt.

Beispiel einer einfachen Gestaltung

Ein Rentner besitzt ein Hausgrundstück im Wert von etwa 800.000 Euro. Das Grundstück soll später dauerhaft bei einem Kind verbleiben. Der Eigentümer möchte jedoch lebenslang abgesichert bleiben und sich die Möglichkeit erhalten, die Immobilie später zu vermieten.

Eine mögliche Gestaltung könnte folgende Elemente enthalten:

• Übertragung des Grundstücks auf das Kind,
• Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs,
• Fortbestand des Rechts zugunsten des länger lebenden Ehegatten,
• klare Verteilung der laufenden und außergewöhnlichen Kosten,
• zusätzliche monatliche Rentenzahlung,
• grundbuchliche Sicherung der vereinbarten Rechte,
• Rückübertragungsrecht für bestimmte Krisenfälle,
• Abstimmung mit Testament und Pflichtteilsrecht.

Ob eine solche Lösung wirtschaftlich und steuerlich sinnvoll ist, hängt unter anderem vom Alter des Eigentümers, dem Nutzungswert der Immobilie, bestehenden Darlehen, früheren Schenkungen und der familiären Gesamtsituation ab.

Rückübertragungsrechte schützen vor späteren Risiken

Wer sein Grundstück überträgt, gibt eine erhebliche Rechtsposition auf. Deshalb sollte geprüft werden, unter welchen Voraussetzungen das Eigentum zurückverlangt werden kann.

Rückübertragungsrechte kommen insbesondere in Betracht, wenn:

• der Erwerber vor dem bisherigen Eigentümer verstirbt,
• der Erwerber das Grundstück ohne Zustimmung verkauft,
• das Grundstück ohne Zustimmung belastet wird,
• der Erwerber insolvent wird,
• Zwangsvollstreckungsmaßnahmen drohen,
• der Erwerber wesentliche Vertragspflichten verletzt,
• das Grundstück infolge einer Scheidung oder Erbfolge an unerwünschte Dritte fallen könnte.

Solche Rechte sollten möglichst durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert werden. Eine lediglich mündliche oder einfache schuldrechtliche Rückgabezusage bietet keinen ausreichenden Schutz.

Wer trägt Reparaturen und laufende Kosten?

Bei Wohnungsrecht oder Nießbrauch entstehen später häufig Streitigkeiten darüber, wer welche Kosten zu tragen hat.

Der Vertrag sollte deshalb eindeutig regeln:

• laufende Betriebskosten,
• Grundsteuer und Versicherungen,
• gewöhnliche Reparaturen,
• außergewöhnliche Instandsetzungen,
• Dach- und Fassadensanierung,
• Heizungsanlage,
• energetische Maßnahmen,
• Erschließungs- und Anliegerbeiträge.

Unklare Formulierungen führen häufig erst Jahre später zu Konflikten, wenn größere Reparaturen erforderlich werden und keine Seite die Kosten übernehmen möchte.

Pflegeleistungen nicht nur allgemein versprechen

Vereinbarungen wie „Das Kind verpflichtet sich, die Eltern im Alter zu pflegen“ sind häufig zu unbestimmt.

Es bleibt offen, welche Leistungen tatsächlich geschuldet werden, wie viele Stunden aufzuwenden sind und ob eine persönliche Pflege auch bei schwerster Pflegebedürftigkeit verlangt werden kann.

Sinnvoller ist eine konkrete Regelung, beispielsweise über:

• Einkäufe und Behördengänge,
• Fahrdienste,
• Begleitung zu Arztterminen,
• Organisation eines Pflegedienstes,
• Beteiligung an Pflegekosten,
• klare Begrenzung persönlicher Pflegepflichten.

Die vertragliche Gestaltung sollte sich an den tatsächlichen Möglichkeiten der Beteiligten orientieren. Versprochen werden sollte nur, was auch bei veränderten Lebensverhältnissen realistisch erfüllt werden kann.

Pflegebedürftigkeit und Sozialhilferegress

Eine Übertragung sollte nicht ausschließlich mit dem Ziel vorgenommen werden, das Grundstück einem späteren Zugriff des Sozialhilfeträgers zu entziehen.

Kann der Schenker seinen Lebensunterhalt oder seine Pflegekosten später nicht mehr aus eigenen Mitteln bestreiten, können unter bestimmten Voraussetzungen Rückforderungsansprüche wegen Verarmung des Schenkers entstehen. Solche Ansprüche können gegebenenfalls vom Sozialhilfeträger geltend gemacht werden.

Eine Grundstücksübertragung ist daher kein sicherer Weg, Pflegekosten auf die Allgemeinheit zu verlagern.

Vor jeder Übertragung sollte vielmehr berechnet werden, ob der Eigentümer auch danach über ausreichende Einkünfte, Rücklagen und Nutzungsrechte verfügt.

Pflichtteilsansprüche anderer Kinder

Wird ein Grundstück nur auf eines von mehreren Kindern übertragen, können später Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche der Geschwister entstehen.

Zu klären ist insbesondere:

• Soll die Übertragung auf einen späteren Erbteil angerechnet werden?
• Soll eine Anrechnung auf den Pflichtteil erfolgen?
• Erhalten andere Kinder Ausgleichszahlungen?
• Gibt es frühere Schenkungen?
• Ist ein notarieller Pflichtteilsverzicht sinnvoll?
• Wie wird der Wert der Immobilie bestimmt?

Mündliche Absprachen innerhalb der Familie reichen hierfür regelmäßig nicht aus. Gerade bei wertvollem Grundbesitz sollten die erbrechtlichen Folgen ausdrücklich geregelt werden.

Steuerliche Freibeträge richtig einordnen

Bei einer Übertragung auf Kinder kann grundsätzlich ein persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil und Kind zur Verfügung stehen. Zwischen Ehegatten beträgt der Freibetrag grundsätzlich 500.000 Euro.

Frühere Schenkungen innerhalb von zehn Jahren sind jedoch zu berücksichtigen.

Bei vorbehaltenem Nießbrauch kann sich der steuerlich anzusetzende Wert der Schenkung reduzieren. Entscheidend sind unter anderem:

• der Grundstückswert,
• das Alter des Berechtigten,
• der jährliche Nutzungswert,
• die erzielbare Miete,
• übernommene Darlehen,
• sonstige Gegenleistungen.

Eine pauschale Aussage, eine Immobilie mit einem bestimmten Verkehrswert könne steuerfrei übertragen werden, ist daher regelmäßig nicht belastbar.

Keine Gestaltung ohne Gesamtprüfung

Eine Grundstücksübertragung betrifft meist mehrere Rechtsgebiete gleichzeitig:

• Grundstücksrecht,
• Erbrecht,
• Pflichtteilsrecht,
• Schenkungsteuerrecht,
• Einkommensteuerrecht,
• Sozialrecht,
• Familienrecht,
• Vollmachten und Vorsorge.

Eine steuerlich günstige Lösung kann privatrechtlich nachteilig sein. Umgekehrt kann eine scheinbar sichere familienrechtliche Vereinbarung steuerliche oder sozialrechtliche Folgen auslösen.

Deshalb sollte zunächst das wirtschaftliche Ziel festgelegt werden:

• Soll der Eigentümer lebenslang im Haus wohnen?
• Werden zusätzliche monatliche Einnahmen benötigt?
• Soll das Grundstück dauerhaft in der Familie bleiben?
• Müssen Geschwister ausgeglichen werden?
• Soll ein Verkauf später möglich bleiben?
• Wer trägt größere Reparaturen?
• Was geschieht bei Pflegebedürftigkeit?
• Was geschieht bei Insolvenz, Scheidung oder Tod des Erwerbers?

Erst danach sollte der notarielle Vertrag entworfen werden.

Fazit

Für Rentner mit werthaltigem Grundbesitz ist häufig keine komplizierte gesellschaftsrechtliche Konstruktion erforderlich.

Eine ausgewogene privatrechtliche Lösung kann insbesondere aus folgenden Bausteinen bestehen:

• Übertragung auf den vorgesehenen Nachfolger,
• lebenslanger Nießbrauch oder Wohnungsrecht,
• zusätzliche Renten- oder Ausgleichszahlungen,
• grundbuchliche Sicherung,
• Rückübertragungsrechte,
• klare Kostenverteilung,
• Abstimmung mit Testament und Pflichtteilsrecht,
• steuerliche Prüfung vor der Beurkundung.

Die entscheidende Frage lautet nicht allein, wie das Grundstück möglichst früh oder möglichst steuergünstig übertragen werden kann.

Entscheidend ist vielmehr:

Bleibt der bisherige Eigentümer nach der Übertragung dauerhaft wirtschaftlich und rechtlich abgesichert?

Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, welche Gestaltung zu Ihrer Immobilie, Ihrer familiären Situation und Ihrer Altersvorsorge passt. Dabei entwickeln wir keine schematische Standardlösung, sondern zeigen die rechtlichen und wirtschaftlichen Handlungsalternativen auf und bereiten auf Wunsch eine klare Grundlage für die anschließende notarielle Umsetzung vor.