Wer eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds, Schiffsfonds, Private-Equity-Fonds, Flugzeugfonds oder einer anderen Fondsgesellschaft hält, stellt häufig erst nach Jahren fest, dass ein Ausstieg nicht so einfach möglich ist wie der Verkauf einer Aktie oder eines börsengehandelten Investmentfonds.

Viele Anleger fragen sich dann:

• Muss ich das Ende der vorgesehenen Fondslaufzeit abwarten?
• Kann ich meine Beteiligung verkaufen?
• Ist auch ein Teilverkauf möglich?
• Kann ich die Beteiligung kündigen?
• Wie wird ein Auseinandersetzungs- oder Abfindungsguthaben berechnet?
• Muss ich weitere Zahlungen leisten?
• Können frühere Ausschüttungen zurückgefordert werden?
• Bestehen Ansprüche gegen die beratende Bank oder den Finanzvermittler?
• Welche Möglichkeiten bestehen bei einer geerbten Fondsbeteiligung?

Pauschale Antworten helfen in diesen Fällen selten weiter. Entscheidend sind die konkrete Fondsgesellschaft, ihre Rechtsform, das Datum des Beitritts, die bisherige Beteiligungsdauer, die wirtschaftliche Entwicklung sowie vor allem der Gesellschafts- und gegebenenfalls der Treuhandvertrag.

Wir unterstützen Anleger dabei, die für ihre konkrete Beteiligung bestehenden Möglichkeiten zu erkennen und rechtlich einzuordnen.

Geschlossene Fonds sind langfristige unternehmerische Beteiligungen

Bei einer geschlossenen Fondsbeteiligung wird der Anleger regelmäßig nicht lediglich Inhaber eines jederzeit veräußerbaren Wertpapiers. Je nach Gestaltung wird er unmittelbar Kommanditist oder über eine Treuhandgesellschaft mittelbar an einer Fondsgesellschaft beteiligt.

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht weist darauf hin, dass Anleger eines geschlossenen Publikumsfonds ihre Anteile typischerweise erst in der Liquidations- oder Auslaufphase zurückgeben können. Gerade die eingeschränkte Verfügbarkeit des eingesetzten Kapitals gehört daher zu den wesentlichen Merkmalen dieser Anlageform.

Das bedeutet jedoch nicht, dass Anleger in jedem Fall bis zum ursprünglich vorgesehenen Ende der Fondslaufzeit untätig bleiben müssen.

Ob und auf welchem Weg ein früherer Ausstieg möglich ist, hängt von der rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgestaltung der jeweiligen Beteiligung ab.

Welche Handlungsalternativen kommen in Betracht?

Bei der Prüfung einer geschlossenen Beteiligung kommen insbesondere folgende Möglichkeiten in Betracht:

• weiterer Verbleib in der Fondsgesellschaft;
• vollständiger Verkauf der Beteiligung;
• Teilverkauf;
• freihändiger Verkauf an einen Mitgesellschafter oder Aufkäufer;
• Verkauf über einen Zweitmarkt;
• ordentliche Kündigung nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrags;
• außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund;
• Ausscheiden gegen ein Abfindungs- oder Auseinandersetzungsguthaben;
• Geltendmachung von Informations- und Abrechnungsansprüchen;
• Prüfung von Schadensersatzansprüchen gegen Bank, Vermittler, Berater oder andere Verantwortliche.

Welche dieser Möglichkeiten tatsächlich besteht und wirtschaftlich sinnvoll erscheint, lässt sich erst nach Prüfung der Unterlagen beurteilen.

Weiter halten oder aussteigen?

Ein niedriger Zweitmarktkurs bedeutet nicht automatisch, dass ein Verkauf falsch wäre. Umgekehrt ist ein scheinbar attraktiver Kaufpreis kein sicherer Beleg dafür, dass der Anleger ein wirtschaftlich gutes Angebot erhält.

Für die Entscheidung können unter anderem folgende Gesichtspunkte bedeutsam sein:

• bisherige Ausschüttungen;
• aktuelle und prognostizierte Erträge;
• Leerstand oder Auslastung des Fondsobjekts;
• Restlaufzeiten wichtiger Miet-, Pacht- oder Betreiberverträge;
• Fremdfinanzierung und Zinsbindung;
• notwendige Modernisierungen;
• geplante Objektverkäufe;
• Liquiditätsreserven;
• mögliche Nachschuss- oder Haftungsrisiken;
• Ausschüttungsrückforderungen;
• steuerliche Folgen;
• persönliche Liquiditäts- und Nachlassplanung.

Auch die verbleibende Fondslaufzeit ist von Bedeutung. Eine Beteiligung, deren geordnete Abwicklung in absehbarer Zeit bevorsteht, ist anders zu beurteilen als ein Fonds, dessen Laufzeit verlängert wurde oder dessen wirtschaftliche Entwicklung über Jahre ungeklärt bleiben kann.

Unsere Aufgabe besteht nicht darin, eine allgemeine Verkaufs- oder Halteempfehlung auszusprechen. Wir arbeiten heraus, welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, welche wirtschaftlichen Risiken erkennbar sind und welche weiteren Informationen vor einer Entscheidung benötigt werden.

Verkauf einer Fondsbeteiligung

Bei vielen geschlossenen Fonds ist eine Übertragung der Beteiligung grundsätzlich möglich. Sie kann jedoch von Voraussetzungen abhängig sein, beispielsweise:

• Zustimmung der Geschäftsführung;
• Zustimmung der Treuhandgesellschaft;
• Einhaltung bestimmter Übertragungsstichtage;
• Mindeststückelungen;
• Übernahme von Umschreibungs- oder Registerkosten;
• Prüfung der Person des Erwerbers;
• Nachweis einer vollständig erbrachten Einlage;
• Beachtung gesellschaftsvertraglicher Vorkaufsrechte.

Bei neueren geschlossenen Publikums-AIF müssen die Verkaufsunterlagen darauf eingehen, wie die Beteiligung übertragen werden kann und in welcher Weise die freie Handelbarkeit eingeschränkt ist. Dies unterstreicht, dass eine rechtliche Übertragbarkeit nicht mit einer tatsächlich jederzeit vorhandenen Verkaufsmöglichkeit gleichgesetzt werden darf.

Ein Verkauf kann insbesondere erfolgen:

Freihändiger Verkauf

Ein Mitgesellschafter, institutioneller Aufkäufer oder sonstiger Interessent bietet einen bestimmten Prozentsatz des ursprünglichen Nominalkapitals an.

Solche Angebote sollten nicht allein danach beurteilt werden, ob der angebotene Betrag kurzfristig verfügbar ist. Zu prüfen sind auch der wirtschaftliche Übertragungsstichtag, die Kaufpreisfälligkeit, Rücktrittsrechte, Vollmachten, die Übertragung späterer Ausschüttungen und die Haftungsverteilung.

Verkauf über einen Zweitmarkt

Für zahlreiche geschlossene Fonds bestehen Zweitmarktangebote. Dort können Beteiligungen zum Verkauf eingestellt oder im Rahmen eines Bieterverfahrens angeboten werden.

Der dort veröffentlichte Kurs ist jedoch nicht mit einem sicheren Börsenkurs gleichzusetzen. Es muss unterschieden werden zwischen:

• einem tatsächlich ausgeführten Verkauf;
• einem offenen Kaufgebot;
• einem Verkaufsangebot;
• einer unverbindlichen Kursindikation;
• einem historischen Kurs;
• einem Direktankaufsangebot.

Auch Provisionen, Treuhandkosten, Registerkosten und die Größe der konkreten Beteiligung beeinflussen den tatsächlich erzielbaren Nettoerlös.

Teilverkauf

In geeigneten Fällen kann ein Teilverkauf eine Alternative zum vollständigen Ausstieg sein. Der Anleger erhält Liquidität, bleibt aber mit einem reduzierten Betrag an einer möglichen weiteren Entwicklung beteiligt.

Ob ein Teilverkauf möglich ist, richtet sich insbesondere nach dem Gesellschaftsvertrag, der zulässigen Mindeststückelung und der Zustimmung der Fondsgesellschaft.

Kann eine geschlossene Fondsbeteiligung gekündigt werden?

Die Bezeichnung „geschlossener Fonds“ bedeutet nicht, dass eine Kündigung unter allen Umständen ausgeschlossen wäre.

Zunächst ist der Gesellschaftsvertrag auszuwerten. Dieser kann ordentliche Kündigungsmöglichkeiten, Mindestlaufzeiten, Kündigungsfristen und zulässige Kündigungstermine enthalten.

Daneben kann das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen eine Kündigung aus wichtigem Grund ermöglichen. Für Personengesellschaften sehen sowohl das Bürgerliche Gesetzbuch als auch das Handelsgesetzbuch Kündigungsrechte vor; ihre Anwendung hängt jedoch von Rechtsform, Vertragsgestaltung und konkretem Sachverhalt ab. Ein wichtiger Grund setzt grundsätzlich voraus, dass die Fortsetzung der Beteiligung nicht mehr zumutbar ist.

Nicht jede enttäuschende wirtschaftliche Entwicklung begründet bereits ein außerordentliches Kündigungsrecht. Die Rechtsprechung stellt an einen wichtigen Grund regelmäßig hohe Anforderungen. Andererseits hat der Bundesgerichtshof in besonderen Fallgestaltungen einen sofortigen Austritt beziehungsweise eine Kündigung anerkannt.

Eine Kündigung sollte deshalb nicht ohne vorherige Prüfung ausgesprochen werden. Sie kann unwirksam sein, zu einem wirtschaftlich ungünstigen Abfindungsanspruch führen oder weitere gesellschaftsrechtliche Folgen auslösen.

Abrechnung des Gesellschafterkontos und Auseinandersetzungsguthaben

Scheidet ein Anleger wirksam aus einer Fondsgesellschaft aus, stellt sich regelmäßig die Frage, welcher Betrag ihm zusteht.

Die Begriffe Abfindung, Auseinandersetzungsguthaben und Gesellschafterkonto werden in Gesellschaftsverträgen nicht immer einheitlich verwendet. Die Berechnung kann sich beispielsweise orientieren an:

• dem Buchwert;
• dem Verkehrswert des Gesellschaftsanteils;
• dem anteiligen Nettovermögen;
• einem Gutachten des Abschlussprüfers;
• dem Net Asset Value;
• durchschnittlichen Zweitmarktkursen;
• besonderen vertraglichen Abschlägen.

Entscheidend ist deshalb, die konkrete Berechnungsklausel zu prüfen und nachvollziehen zu können, welche Vermögenswerte, Verbindlichkeiten, stillen Reserven, Ausschüttungen und Kosten berücksichtigt wurden.

Nicht jede von der Fondsgesellschaft vorgelegte Abrechnung muss ungeprüft übernommen werden. Je nach Fall können Auskunft, Erläuterung, Belege oder eine Überprüfung der Berechnung verlangt werden.

Mögliche Schadensersatzansprüche

Wurde die Beteiligung durch eine Bank, Sparkasse, einen Finanzdienstleister oder einen selbstständigen Vermittler empfohlen, kann außerdem zu prüfen sein, ob die damalige Beratung ordnungsgemäß war.

Mögliche Ansatzpunkte können sein:

• fehlende anlegergerechte Beratung;
• fehlende objektgerechte Beratung;
• unzureichende Aufklärung über das Totalverlustrisiko;
• unzutreffende Darstellung als sichere Altersvorsorge;
• fehlende Aufklärung über eine lange Kapitalbindung;
• unzureichende Darstellung der eingeschränkten Veräußerbarkeit;
• verschwiegene Vertriebsvergütungen;
• verspätete oder unterbliebene Prospektübergabe;
• unzutreffende Angaben zu Ausschüttungen oder Steuervorteilen;
• fehlende Plausibilitätsprüfung.

Der Bundesgerichtshof hat sich wiederholt mit der eingeschränkten Handelbarkeit geschlossener Fondsbeteiligungen und den hierauf bezogenen Aufklärungspflichten beschäftigt. Ob ein Beratungsfehler vorliegt, hängt jedoch stets vom konkreten Beratungsgespräch, den Anlagezielen des Kunden und den übergebenen Unterlagen ab.

Schadensersatzansprüche unterliegen der Verjährung. Deshalb sollte die Prüfung nicht unnötig aufgeschoben werden. Die regelmäßige Verjährung und ihr kenntnisabhängiger Beginn richten sich grundsätzlich nach den §§ 195 und 199 BGB; daneben können absolute Höchstfristen und besondere Verjährungsregeln zu beachten sein.

Geerbte Fondsbeteiligungen

Geschlossene Beteiligungen werden häufig erst im Erbfall wieder zum Thema.

Erben übernehmen dann nicht nur einen Vermögenswert, sondern möglicherweise auch:

• gesellschaftsrechtliche Pflichten;
• offene Einlageverpflichtungen;
• steuerliche Erklärungspflichten;
• Risiken aus früheren Ausschüttungen;
• eine schwer handelbare Beteiligung;
• laufende Verwaltungs- und Treuhandkosten.

Zunächst ist zu klären, ob die Beteiligung auf die Erben übergeht, ob eine Sonderrechtsnachfolge vorgesehen ist, ob eine Erbengemeinschaft eingetragen wird und welche Nachweise die Fondsgesellschaft verlangt.

Anschließend kann geprüft werden, ob die Beteiligung gehalten, auf einen Miterben übertragen, geteilt oder über einen Zweitmarkt veräußert werden kann.

Welche Unterlagen benötigen wir?

Für eine erste belastbare Einschätzung benötigen wir zwingend:

1. Beitritts- oder Zeichnungserklärung

Aus der Beitrittserklärung ergeben sich regelmäßig:

• genaue Bezeichnung der Fondsgesellschaft;
• Zeichnungsdatum;
• Beteiligungshöhe;
• Agio;
• Art der Beteiligung;
• Treuhand- oder Direktbeteiligung;
• Vermittler oder beratende Bank.

2. Letzter Geschäfts- oder Jahresbericht

Der letzte verfügbare Bericht gibt Hinweise auf:

• Vermögenslage;
• Ausschüttungen;
• aktuelle Finanzierung;
• Vermietung oder Auslastung;
• geplante Investitionen;
• Objektverkäufe;
• wirtschaftliche Risiken;
• Veränderungen des Managements.

Liegt noch kein aktueller Jahresbericht vor, können auch die letzte Anlegerinformation, Einladung zur Gesellschafterversammlung oder Ausschüttungsmitteilung hilfreich sein.

Welche weiteren Unterlagen sind vorteilhaft?

Für eine vertiefte Prüfung sind insbesondere sinnvoll:

• Emissionsprospekt;
• Gesellschaftsvertrag;
• Treuhandvertrag;
• Prospektnachträge;
• Jahresabschlüsse und Lageberichte;
• Protokolle von Gesellschafterversammlungen;
• aktuelle Kapitalkontenabrechnung;
• Ausschüttungsübersicht;
• Kauf- oder Abfindungsangebote;
• Korrespondenz mit der Fondsgesellschaft;
• Beratungsprotokoll;
• persönliche Notizen zum Beratungsgespräch;
• Finanzierungsunterlagen.

Fehlende Unterlagen schließen eine erste Prüfung nicht zwingend aus. Prospekte, Gesellschaftsdaten, Jahresabschlüsse, Registerinformationen und Zweitmarktdaten lassen sich je nach Fonds teilweise über öffentliche Register, Datenbanken, frühere Veröffentlichungen oder die Fondsverwaltung beschaffen.

Ob und in welchem Umfang dies gelingt, hängt von Alter, Struktur und Transparenz der jeweiligen Beteiligung ab.

Wie läuft unsere Prüfung ab?

Wir prüfen insbesondere:

1. welche Beteiligung rechtlich genau vorliegt;
2. wann und unter welchen Umständen der Anleger beigetreten ist;
3. welche Laufzeit und Kündigungsregelungen vereinbart wurden;
4. ob und wie eine Übertragung möglich ist;
5. ob ein Zweitmarkt vorhanden ist;
6. welche wirtschaftliche Entwicklung aus den verfügbaren Unterlagen erkennbar wird;
7. ob ein Teilverkauf in Betracht kommt;
8. welche Folgen eine Kündigung haben kann;
9. ob eine Abrechnung oder Auskunft verlangt werden kann;
10. ob mögliche Schadensersatzansprüche näher untersucht werden sollten.

Im Ergebnis erhält der Mandant keine schematische Antwort, sondern eine auf die konkrete Beteiligung bezogene Darstellung der vorhandenen Handlungsalternativen.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich einen geschlossenen Fonds bis zum Laufzeitende halten?

Nicht zwingend. Je nach Gesellschaftsvertrag und Marktlage können Verkauf, Teilverkauf, Kündigung oder andere Formen des Ausscheidens möglich sein. Ob diese Wege rechtlich zulässig und wirtschaftlich sinnvoll sind, muss für die konkrete Beteiligung geprüft werden.

Wo kann ich eine geschlossene Fondsbeteiligung verkaufen?

Für zahlreiche Beteiligungen bestehen spezialisierte Zweitmärkte. Daneben kommen private Käufer, Mitgesellschafter oder institutionelle Aufkäufer in Betracht. Ein veröffentlichter Zweitmarktkurs garantiert jedoch noch keinen Verkauf der konkreten Beteiligung.

Ist ein Verkauf unter dem Nominalwert automatisch schlecht?

Nein. Der Nominalwert sagt allein wenig über den aktuellen wirtschaftlichen Wert aus. Maßgeblich sind unter anderem Fondsvermögen, Verbindlichkeiten, Ausschüttungen, Objektwerte, Investitionsbedarf, Restlaufzeit und Nachfrage.

Kann ich nur einen Teil meiner Beteiligung verkaufen?

Ein Teilverkauf kann möglich sein. Entscheidend sind die Mindeststückelung, der Gesellschaftsvertrag und die Zustimmungserfordernisse der Fondsgesellschaft.

Kann ich wegen einer schlechten Fondsentwicklung kündigen?

Eine schlechte wirtschaftliche Entwicklung allein genügt regelmäßig nicht. Eine Kündigung kann sich aus dem Gesellschaftsvertrag oder in besonderen Fällen aus einem wichtigen Grund ergeben. Vor Ausspruch einer Kündigung sollte eine rechtliche Prüfung erfolgen.

Kann ich gegen meine Bank oder den Vermittler vorgehen?

Mögliche Schadensersatzansprüche kommen in Betracht, wenn die Beratung oder Aufklärung bei Erwerb der Beteiligung fehlerhaft war. Ob dies der Fall ist, hängt von den damaligen Anlagezielen, dem Beratungsgespräch, den Unterlagen und der Verjährung ab.

Rechtliche Beratung zu geschlossenen Fonds

MJH Rechtsanwälte berät Anleger geschlossener Immobilienfonds und anderer unternehmerischer Beteiligungen insbesondere zu:

• Verkauf und Teilverkauf;
• Zweitmarkthandel;
• Prüfung von Kaufangeboten;
• Kündigung und Ausscheiden;
• Abfindungs- und Auseinandersetzungsguthaben;
• Auskunft und Abrechnung;
• Ausschüttungsrückforderungen;
• Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung;
• geerbten Fondsbeteiligungen.

Die Beratung erfolgt von unseren Standorten in Schwabmünchen, Augsburg und München sowie bundesweit.

Für eine erste Einschätzung (Kosten 249,90 €) übersenden Sie uns bitte zumindest die Beitritts- beziehungsweise Zeichnungserklärung und den letzten verfügbaren Jahres- oder Geschäftsbericht.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Prüfung des jeweiligen Einzelfalls.